谁是政府以外的居住用地供应者?

来源:江苏之窗 时间:2018-01-17 10:04:53
字体:【
打印 复制链接

  腾讯财经特约 严跃进 易居研究院智库中心研究总监

  今年1月15日召开的全国国土资源工作会议上,有一个观点颇受大家关注,即“我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况”。这句话的含义是什么,其影响又是什么?此类内容颇受当前地方政府、企业和社会公众所关注。或者说一个很直观的问题是,谁是政府以外的居住用地供应者?

  研究这个问题之前,其实要看一下这句话前面的内容,或者说是前提和背景。从此次会议内容可以看出,会议提到,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。从这段话来看,“多主体供应”概念再次提及,而且很明显强调了租购并举的思路。

  所以可以认为,此次在土地供应主体的表述上,其实更多的是围绕租赁市场的开展而进行的。从类似市场的改革和创新过程看,过去是在国有建设用地供应的层面上进行的,供地主体是政府。但问题在于目前很多大城市用地市场比较紧缺,无论是增量建设用地还是存量建设用地,都存在用地流程复杂等问题。而且部分用地单纯建造租赁用房,经济性方面也会有疑问。所以寻找新的用地来源,尤其是明确供地主体,都是很迫切的问题。

  当然,类似的改革也不是突然的,其实此前已经有类似的改革和试点了。换而言之,集体建设用地配建租赁住房的试点已经陆续开展。2017年8月,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。政策规定,根据地方自愿,确定第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2017年9月,国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会。会议规定,要优化用地管理流程,保障集体建设用地有效供应,盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地,实现土地利用“腾笼换鸟”等。

  这两次会议的精神在积极落实。但是租赁市场单纯的“蜻蜓点水”式的试点还不够,关键要为更多城市提供配套政策。毕竟全国各地部分城市也在积极试点此类市场,但相关明确的政策是不多的。举个例子,浙江在杭州试点全国租赁市场改革的情况下,2017年11月发布了《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》。政策规定,确定温州(楼盘)市、绍兴(楼盘)市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,开展试点相关工作。对于类似省内试点的租赁市场改革,是否也可以让其在政策优惠下开展集体建设用地租赁市场改革,是当前需要突破和健全的内容。

  所以此次国土资源部的会议,对于租赁市场的供地主体多元化问题进行了正面答复,具有较大的突破性。这既是对此前集体建设用地改革的肯定,也是对农村土地三权分置制度的灵活运用。

  既然这个思路明确,那么供地主体就很清晰了,供地主体多元化的框架也形成了。从实际情况看,部分城市的近郊区市场存在很多集体建设用地,此类用地过去为乡镇企业的经营性用地,这几年在企业改制等因素下部分用地存在闲置的情况,部分则存在产出效益不高的情况。类似用地市场必须改革。另外,当前在新型城镇化和市民化的过程中,农民宅基地的使用权还是可以保有的,即在城市落户并不会因此而丧失农村宅基地的使用权。但是问题在于,此类土地可能就因此闲置了。所以如何盘活此类用地也是很关键的。对于这两类土地的资源盘活,自然就形成了两类土地供应者,即农村集体经济组织和农民个人。

  当然,由于农村土地市场的复杂性以及政策落实的复杂性,在改革中或者说农村土地市场“解放”的过程中,需要明确相关的底线,这样才能防范出现各类误解。第一、土地属性不会改变,还是属于集体建设用地。第二、土地利用要符合土地和城市规划条件,用地改革也需要走严格的审批制度。第三、允许租赁住房先探索,但其他物业的改革暂不纳入,各地不能在此类用地上随意开发相关产品。

  最后,很关键的一个内容是,在类似政策下,关于小产权房的讨论或会继续增加。所以必须强调一点是,小产权房是在无审批的、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能,其出现是因为农村经营性用地监管不到位而造成的。小产权房依然会受管制,没有放松可能。只有那些合规的农村经营性用地和宅基地,才有优先获得改革的机会。

合作频道
人民网 金融界 东方视窗 三亚网 腾讯财经 海南网 华北网 山东都市网 央视网 陕甘宁网 福建在线 海口视窗 搜狐网 云贵网 东北在线 新浪网 上海都市网 中国华南网 金鹰网 中国都市网 25788网址 江浙网 广东网 千龙网 江苏之窗 蜀国网 京津网 汽车视窗 大鄂网 中国经济网 大晋网 大贑网 独一网 河南之窗 世界财经网 中国广播网 椰城网 东方都市网 三亚视窗 中国网 河北视窗 云南之窗 杭州之窗 广西在线 中华网 湖南网 安徽热线 吉林之窗 广东视窗 华南视窗 云南在线 新华网 安徽在线 海南科技网 杭州在线 凤凰网 中都网 辽宁在线 黑龙江在线 华东视窗 都讯网